Proč se činžák prodává tak těžko
Okruh kupců činžovního domu je extrémně úzký: běžný investor nemá desítky milionů v hotovosti a banky financují obsazené domy s regulovanými nájmy neochotně. K tomu právní zátěž — nájemní smlouvy z 90. let, neplatiči, nejasné výpovědní důvody, zanedbaná údržba, často spoluvlastnictví více dědiců či restituentů, kteří se neshodnou.
Výsledek: činžáky visí v inzerci roky, nebo se prodávají výrazně pod hodnotou developerům, kteří vyčkávají. My kupujeme napřímo, rozhodujeme rychle a s celou složitostí umíme pracovat — je to naše hlavní disciplína.
Jak činžovní dům oceňujeme
Kombinujeme výnosovou metodu (reálné vybrané nájemné, potenciál po narovnání nájmů, náklady na správu) a porovnávací metodu (prodeje činžáků v lokalitě dle katastru). Do ceny transparentně promítáme: technický stav (střecha, statika, rozvody, výtah), obsazenost a kvalitu nájemních vztahů, právní vady a potenciál půdní vestavby či rozdělení na jednotky.
Nabídku dostanete do 48 hodin s úplným rozpisem — u činžáků zpravidla 15–30 % pod tržní hodnotou podle stavu a obsazenosti. Zní to jako hodně? Porovnejte s roky inzerce, provizí a rizikem, že hypoteční kupec nakonec nedostane úvěr.
Co všechno kupujeme
- Celé činžovní domy — obsazené, částečně obsazené i prázdné, v jakémkoli stavu.
- Domy s problémovými nájemníky — neplatiči, smlouvy na dobu neurčitou, regulované nájemné.
- Spoluvlastnické podíly na činžácích — z dědictví a restitucí, i menšinové.
- Domy s dluhy a exekucemi — vypořádáme věřitele z kupní ceny.
- Domy vhodné k rozdělení na jednotky — včetně rozpracovaných záměrů.
Vlastníte podíl na činžáku a ostatní spoluvlastníci prodat nechtějí? I to řešíme — diskrétně a bez jejich souhlasu tam, kde to zákon umožňuje.
Chcete z činžáku vytěžit víc? Přečtěte si náš know-how
Na blogu otevřeně popisujeme, jak s činžáky pracujeme my — a jak můžete postupovat i sami: Jak nabídnout a úspěšně prodat činžovní dům, Jak sehnat firmu na rekonstrukci činžovního domu a Jak vydělat společně na rozprodeji a rekonstrukci činžovního domu — včetně modelu, kdy jdeme do projektu společně s vlastníkem a děláte na zisku.
Nechcete dům prodat, ale transformovat na prodejné jednotky pod vedením profesionálů? Kompletní službu „od činžáku k prodaným jednotkám" — feasibility, projekt, povolení, stavbu i prodej — najdete na Činžáky.com.